住宅ローンの支払いが難しくなった時には、差し押さえを待って競売で売却されるのを待つだけが手段ではありません。
むしろ、競売よりも高額で売却することができる可能性の高い方法が「任意売却」です。
任売却とはどういった手続きであり、競売とはどんな違いがあるのでしょうか？
任意売却のメリットやデメリットを含め、詳しく解説していきます。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった際に、自主的に業者を介して売却する方法です。
住宅ローンを支払うことができなくなると、競売手続きが行われますが、競売を避けるために任意売却を選ぶことができます。
通常の売却のように不動産業者が査定を行い、売却を行います。
ただし、普通の売却とは違い弁済手段となるため、債権者との交渉が必要になります。
任意売却と競売の違い
競売は、債権者が裁判所に競売手続きを申立て、差し押さえによって強制的に行われる売却方法になります。
落札形式を採用しているので、市場価格より安価で売却されることが多くなっています。
そのため、売却後に債権者に代金が分配されても残債が多く残ってしまう可能性があります。
また、差し押さえになるので引っ越し日は自由に決めることは出来ません。
一方で、任意売却は不動産業者が仲介に入るので市場価格に近い価格で売却することができ、競売よりも高く売却できる可能性が高くなります。
また、引っ越しも購入者と協議して決めることができるので、すぐに立ち退く必要もありません。
任意売却をするための要件
任意売却と競売を比較した際に、任意売却の方がメリットを感じる人が多いでしょう。
しかし、誰でも任意売却をできるわけではありません。
任意売却をするためには以下の要件をクリアしている必要があります。
- 債権者の合意が得られている
- 連帯保証人の同意が得られている
- 売却物件に市場価値があること
- 売却活動する時間が十分にあること
最も大きなハードルとなるのは債権者の合意を得るという部分です。
また、競売の入札が開始されてしまえば売却する活動期間がないので、任意売却をするのであれば売却活動期間があることが要件になります。
競売を申立てられてからでも物件公開までは半年近く時間がかかるので、競売の申立てしてからでも早い時期であれば任意売却は可能です。
任意売却をするデメリットとは
任意売却は高値での売却ができる可能性が高いので、債務者にとっても債権者にとってもメリットが大きい売却方法です。
引っ越し時期も自由が利きますし、引っ越し代金などの手許資金などが債権者との交渉次第で受領できます。
ただし、任意売却にはメリットばかりではなくデメリットもあることを理解しておかなくてはいけません。
任意売却で考えられるデメリットは以下です。
信用情報機関に登録される
任意売却を行うということは、住宅ローンを滞納している状態です。
3カ月以上滞納すると信用情報機関に事故情報として登録されます。
そうなると、一定期間新規ローンやクレジットカードが利用できなくなります。
任意売却に失敗すれば競売で残債が一括返済となる
任意売却となっても買い手が見つからなければ任意売却は成立しません。
任意売却であれば、残債は収入などを考慮した上で現実的な返済方法を取ることができ、分割払いが可能です。
ただし、任意売却に失敗して競売になってしまった場合、残債は一括返済を迫られます。
給料の差し押さえなどもあるので、結局返済することができずに自己破産になってしまうという可能性もあり得ます。
任意売却におけるポイント
任意売却は通常の売却方法とは違い、経験や法律の知識が必要な売却方法です。
そのため、任売却を進めるには弁護士への相談が必要になります。
ただし、弁護士に相談したとしても任意売却に関する実績が少ない場合は、自己破産を進められたり、対応をしてもらうことができずに競売になってしまうというトラブルもあります。
そのため、債務整理や任意売却に関しての知識が豊富な弁護士に依頼する必要があるのです。
司法書士に相談することもできますが、司法書士の場合は140万円を超える債務は交渉することができません。
そのため、金額を気にすることなく弁護士へ相談することが得策と言えるでしょう。
まとめ
任意売却は住宅ローンの支払いが難しくなった時に選択肢として考えることができる方法です。
ただし、実際に任意売却に向いているかどうかは弁護士に相談してから検討すべきでしょう。
場合によっては、個人再生や自己破産など債務整理をする方が生活を立て直しやすくなる可能性もあります。
当事務所では不動産鑑定士や不動産業者と連携して不動産売却をスムーズに行うこともできますし、相談者様にとってより良い解決策を提案させていただきます。
相談は何度でも無料ですので、まずはご相談ください。
